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Steuern & Recht

Vorsorgliche Option bei Grundstücksübertragungen und angenommener Geschäftsveräußerung im Ganzen


Einer Verlautbarung des Bundesfinanzministeriums zufolge ist die Ausübung einer vorsorglichen Option bei beabsichtigter Geschäftsveräußerung im Ganzen umsatzsteuerlich wirksam, sofern sie unbedingt erfolgt und im notariellen Kaufvertrag fixiert ist.

Optionsmöglichkeit bei Geschäftsveräußerung im Ganzen

Vertragsparteien eines notariellen Grundstückskaufvertrags (so insbesondere bei der Übertragung von Immobilienunternehmen) gehen häufig vom Vorliegen einer nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen aus. Für den Fall, dass die Finanzverwaltung das Vorliegen der Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen endgültig verneinen sollte, enthält der Vertrag oft eine Klausel, dass der Veräußerer nach § 9 Abs. 1 Umsatzsteuergesetz zur Umsatzsteuerpflicht hinsichtlich des Verkaufs optiere. Damit soll eine Vorsteuerberichtigung zuungunsten des Veräußerers aufgrund der Steuerfreiheit der evtl. steuerbaren Grundstücksveräußerung vermieden werden.

Unmittelbare unbedingte Option bereits in Grundstückskaufvertrag festlegen

Die Finanzverwaltung hat diese Optionspraxis generell akzeptiert und den Umsatzsteuer-Anwendungserlass entsprechend ergänzt: Gehen die Parteien im Rahmen des notariellen Kaufvertrags übereinstimmend von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen aus und beabsichtigen sie lediglich für den Fall, dass sich ihre rechtliche Beurteilung später als unzutreffend herausstellt, eine Option, gilt diese vorsorglich und im Übrigen unbedingt im notariellen Kaufvertrag zu erklärende Option als mit Vertragsschluss wirksam. Eine bedingte Option reicht nicht aus, da dabei der Bedingungseintritt und damit auch die Option als solche erst im Zeitpunkt der abschließenden rechtlichen Beurteilung erfolgt.

Fundstelle

BMF-Schreiben vom 23. Oktober 2013 (IV D 3 – S 7198/12/10002)

Eine englische Zusammenfassung des BMF-Schreibens finden Sie hier (Option for VAT on sale of real estate).