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Steuern & Recht

Nachträgliche Schuldzinsen als sofort abziehbare Werbungskosten


Schuldzinsen für Darlehen, die der Anschaffung eines vermieteten Wohnobjekts dienen, können auch bei einer steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden. Die Finanzverwaltung schließt sich dieser Auffassung des Bundesfinanzhofes grundsätzlich an, allerdings mit kleinen Ergänzungen.

Im Juni 2012 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) in Abkehr zu seiner früheren Auffassung Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, grundsätzlich als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugelassen, allerdings nur, wenn die Darlehensverbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Dem schließt sich die Finanzverwaltung nun an, weist in ihrem Schreiben aber auf folgende, zu beachtende Umstände hin:

Der durch die tatsächliche Verwendung des Darlehens zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten geschaffene Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung bleibt zwar grundsätzlich nach Beendigung der Vermietungstätigkeit bestehen: Wird der Veräußerungserlös aber nicht zur Tilgung dieses Darlehens verwendet, kann eine daneben bestehende bzw. neu entstehende relevante private Motivation für die Beibehaltung des Darlehens den ursprünglich gesetzten wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang überlagern.

Bestehen im Zusammenhang mit dem veräußerten Mietobjekt mehrere Darlehensverbindlichkeiten, ist für die steuerliche Anerkennung der Verwendung des Veräußerungserlöses zur Tilgung der Verbindlichkeiten entscheidend, dass die Darlehen anhand der konkreten Vertragssituationen marktüblich und wirtschaftlich unter Berücksichtigung der Zinskonditionen abgelöst werden.

Diese Grundsätze sind erstmals anzuwenden, wenn das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts nach dem 31. Dezember 2013 rechtswirksam abgeschlossen ist. Bei Veräußerungen vor dem 1. Januar 2014 ist noch nach den früheren Verwaltungsgrundsätzen zu verfahren, d. h. es ist für die Abzugsfähigkeit nicht entscheidend, ob ein Veräußerungserlös zur Tilgung ausgereicht hätte (BMF-Schreiben vom 3. Mai 2006).

Fundstelle

BMF-Schreiben vom 15. Januar 2014 (IV C 1 – S 2211/11/10001 :001)