PwC

Steuern & Recht

Kaufpreisrückzahlung wegen versteckter Mängel keine Minderung der Anschaffungskosten


Schadensersatzleistungen des Verkäufers wegen nachträglich erkannter Mängel stellen keine Anschaffungspreisminderung dar, sondern gehören begrifflich zu den Erhaltungsaufwendungen und mindern diese.

Zu den Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach dessen Erwerb durchgeführt werden – aber nur dann, wenn die Nettoaufwendungen 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Um diese Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz drehte sich der vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedene Fall. Eine Grundstücksgemeinschaft mit zwei je zur Hälfte beteiligten Gesellschaftern hatte ein Grundstück zur umsatzsteuerfreien Vermietung erworben. Als Ausgleich für nach dem Erwerb festgestellte Gebäudemängel, für die der Erwerber selbst insgesamt 13.200 EUR aufwenden musste, erstattete der Verkäufer nachträglich einen Teil, nämlich 10.000 EUR. Das Finanzamt sah darin eine Kaufpreisminderung und rechnete im Übrigen den Aufwand für die Mängelbeseitigung mit 13.200 EUR und somit in voller Höhe dem Erhaltungsaufwand zu. Dies hatte im Ergebnis das Verhältnis bei Berechnung der o. g. Unschädlichkeitsgrenze zuungunsten der Klägerin beeinflusst und zur Aktivierung des gesamten Erhaltungsaufwandes des dreijährigen Betrachtungszeitraums geführt.

Der BFH gab jedoch der Klägerin Recht. Kurz und knapp lautete das richterliche Fazit wie folgt: Die Schadensersatzleistungen sind keine Minderung der Anschaffungskosten, sondern betreffen konkret die Erhaltungsaufwendungen. Im Ergebnis seien der Klägerin somit nur in Höhe der Differenz beider Beträge, d.h. in Höhe von 3.200 EUR, Aufwendungen entstanden, sodass ihre Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nunmehr unterhalb der 15 %-Grenze blieben und als Werbungskosten abgezogen werden können. Der damit bestehende enge Zusammenhang der Schadensersatzleistung mit den Erhaltungsaufwendungen werde nicht dadurch gelöst, dass die Klägerin bei Kenntnis der Mängel möglicherweise weniger gezahlt hätte. Der Anlass für die Minderung liege nicht in der Anschaffung, ein hinreichender wirtschaftlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskauf sei nicht gegeben.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 20. August 2013 (IX R 5/13), als NV-Entscheidung veröffentlicht am 22. Januar 2014