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Steuern & Recht

Grunderwerbsteuer: Kein einheitlicher Erwerbsgegenstand bei geplanter Grundstücksbebauung


Eine umfangreiche Vorplanung des Veräußerers reicht allein nicht aus um anzunehmen, dass der Erwerber das im Zeitpunkt des Erwerbs noch unbebaute Grundstück im bebauten Zustand erwirbt. Hinzukommen muss, so der Bundesfinanzhof, dass die für den Veräußerer handelnden Personen auch zur Veränderung des Grundstücks verpflichtet sind.

Der Erwerb eines Anspruchs auf Übereignung eines inländischen Grundstücks unterliegt der Grunderwerbsteuer (GrEStG), Bemessungsgrundlage ist die jeweilige Gegenleistung (dies ist in der Regel der Kaufpreis plus die vom Käufer ggf. übernommenen sonstigen Leistungen). Ergibt sich aus den entsprechenden Vereinbarungen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen sog. einheitlichen Erwerbsgegenstand.

Eine GbR hatte im April 2005 ein Grundstück erworben, nach dessen Baubeschreibung dort ein Wohngebäude neu errichtet werden sollte. Im darauffolgenden Monat schloss die GbR mit einem Architekten einen Architektenvertrag und beantragte bei der zuständigen Aufsichtsbehörde die Erteilung einer entsprechenden Baugenehmigung. Vom September 2005 bis November 2006 entstanden Bauerrichtungskosten, die das Finanzamt im Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag sah und als einheitliches Vertragswerk der GrEStG unterwarf. Nicht so der Bundesfinanzhof (BFH): Die Annahme, wonach die Architekten verpflichtet gewesen seien, die Bebauung zu dem vereinbarten Preis sicherzustellen, war in den vertraglichen Vereinbarungen in dieser Form nicht enthalten. Die Erwerber hatten sich zu einer GbR zusammengeschlossen, gemeinschaftlich das Grundstück erworben, die Architekten mit Planungs- und Betreuungsleistungen beauftragt und einen Baubetreuer bevollmächtigt, die entsprechenden Werkverträge in ihrem Namen zu schließen. Die Architekten hätten lediglich – wenn auch weitgehende – Dienstleistungen erbracht und das Bauvorhaben initiiert. Im Vertrag waren die Baukosten ausdrücklich als Schätzung und nicht als endgültig verbindlich bezeichnet worden. Fazit der Münchener Richter: Der Veräußerer war nicht zur Errichtung des Gebäudes verpflichtet. Eine solche Verpflichtung bestand lediglich für die von der GbR beauftragten Bauhandwerker. Dafür, dass diese mit den Architekten und Veräußerern in der Weise zusammengewirkt hätten, dass das Grundstück nur im Zustand der späteren Bebauung erworben werden konnte, beststanden keine Anhaltspunkte.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 27. November 2013 (II R 56/12), veröffentlicht am 5. Februar 2014