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Steuern & Recht

Nachträgliche Schuldzinsen auch bei nicht steuerbarer Immobilienveräußerung


Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten, die der Anschaffungsfinanzierung eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie grundsätzlich weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Dies gilt nach Meinung des Bundesfinanzhofes auch hinsichtlich eines aufgenommenen Umschuldungsdarlehens.

Die jetzige Entscheidung knüpft an ein früheres Urteil vom 20. Juni 2012 (IX R 67/10) an, mit dem der Bundesfinanzhof (BFH) den nachträglichen Schuldzinsenabzug auch schon im Falle einer nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerbaren Veräußerung zugelassen hatte und erweitert die Möglichkeit des Schuldzinsenabzugs auchbei nicht steuerbaren Veräußerungen.

Im aktuellen Fall war der Kläger an einer Grundbesitz GbR beteiligt, die das betreffende Mehrfamilienhaus nach Ablauf der Spekulationsfrist des § 23 EStG veräußerte. Der Erlös aus der Veräußerung reichte allerdings nicht aus, um die im Zeitpunkt der Zahlung des Veräußerungspreises bestehenden Darlehensverbindlichkeiten der GbR vollständig auszugleichen. Das verbliebene Restdarlehen wurde daher anteilig durch den Kläger getilgt. Hierfür musste er ein neues (Umschuldungs-)Darlehen aufnehmen; die auf dieses Darlehen gezahlten Schuldzinsen machte er als (nachträgliche) Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.

Der BFH gab dem Kläger in der Sache Recht. Auch im Falle einer Veräußerung des Vermietungsobjektes außerhalb der Veräußerungsfrist werde, so der BFH, der wirtschaftliche Zusammenhang nachträglicher Schuldzinsen zu den früheren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht aufgehoben. Ein Schuldzinsenabzug ist grundsätzlich dann möglich, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Voraussetzung sei dafür aber u.a., dass der Steuerpflichtige den Erlös aus der Veräußerung der bislang vermieteten Immobilie – soweit nicht Tilgungshindernisse entgegenstehen – stets und in vollem Umfang zur Ablösung des Anschaffungsdarlehens verwendet. Auch auf Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen erkennt der BFH grundsätzlich an, soweit die Valuta des Umschuldungsdarlehens nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht und die Umschuldung sich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung – wozu regelmäßig auch eine vertraglich fixierte Tilgungsvereinbarung gehört – bewegt.

Das Finanzgericht wird jetzt im zweiten Rechtsgang noch prüfen müssen, ob und ggf. inwieweit die letztgenannten Voraussetzungen hinsichtlich des Umschuldungsdarlehens erfüllt sind.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 8. April 2014 (IX R 45/13), veröffentlicht am 14. Mai 2014