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Steuern & Recht

Kein Abzug nachträglicher Schuldzinsen nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht


Die Frage nach der fortdauernden Absicht aus einer Immobilie Einkünfte erzielen zu wollen muss jeweils objektbezogen beantwortet werden. Allerdings besteht ein diesbezüglicher Veranlassungszusammenhang von nachträglichen Schuldzinsen mit früheren Einkünften nicht mehr, wenn die Absicht zur weiteren Einkünfteerzielung bereits vor Veräußerung des Objekts aus anderen Gründen weggefallen ist.

Der als niedergelassener Arzt tätige Steuerpflichtige (Kläger) hatte in 1999 ein mit einer Gaststätte und sieben Ferienwohnungen bebautes Grundstück erworben und den Kaufpreis darlehensfinanziert. Hieraus erzielte er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das bereits bei Kauf bestehende und auf 10 Jahre befristete Mietverhältnis kündigte der Kläger im März 2003 wegen bestehender Mieterinsolvenz vorzeitig. Ende 2003 wurden die ehemaligen Gaststättenräume zu einer Wohnung umgestaltet und dauerhaft – wenn auch gegen geminderten Mietzins – vermietet. Ferner bemühte sich der Kläger, die Ferienwohnungen anderweitig zu vermarkten, sowie – wegen der mangelnden Rentabilität – parallel dazu das Gesamtobjekt unter Einschaltung verschiedener Makler zu verkaufen. In 2008 veräußerte er bebaute Grundstück schließlich an seine Tochter. Das Finanzamt ging davon aus, dass der Kläger seine Einkünfteerzielungsabsicht mit Blick auf die seit 2003 unternommenen Verkaufsbemühungen aufgegeben habe und berücksichtigte dementsprechend die ermittelten Werbungskostenüberschüsse aus der Immobilie nicht.

Das Finanzgericht hatte eine Einkünfteerzielungsabsicht auf das gesamte Grundstück unterstellt und der Klage insoweit teilweise stattgegeben. Der Bundesfinanzhof (BFH) hob die Entscheidung jedoch auf und wies die Sache zur weiteren Prüfung und Entscheidung an das Finanzgericht zurück. Die Vermietungstätigkeit muss sich auf ein bestimmtes Objekt beziehen. Maßgebend ist die auf eine bestimmte Immobilie ausgerichtete Tätigkeit. Werden mehrere Objekte auf der Grundlage verschiedener Rechtsverhältnisse vermietet, wie z. B. hier eine Gaststätte und acht Wohnungen, so ist jede Tätigkeit grundsätzlich für sich zu beurteilen. Und zwar auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück befinden. In seiner Urteilsbegründung hob der BFH weiter hervor, dass ein fortdauernder Veranlassungszusammenhang von nachträglichen Schuldzinsen mit früheren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dann nicht anzunehmen sei, wenn der Steuerpflichtige zwar ursprünglich mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hat, seine Absicht weiter Einkünfte erzielen zu wollen jedoch bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist. Folgende Ergebnisse des weiteren Verfahrens vor dem Finanzgericht sind nun alternativ denkbar:

  • Kommt das Finanzgericht zu dem Ergebnis, der Kläger habe seine Einkünfteerzielungsabsicht zwischenzeitlich nicht aufgegeben, sind die erklärten Einkünfte dem Grunde nach zu berücksichtigen, aber der Höhe nach zu prüfen.
  • Hat der Kläger zu einem bestimmten Zeitpunkt seine Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Gesamtobjekts aufgegeben und diese nicht (auch nicht hinsichtlich einzelner Objekte) wieder aufgenommen, ist ein Abzug (nachträglicher) Schuldzinsen nicht möglich.
  • Im Falle, dass der Kläger zu einem bestimmten Zeitpunkt seine Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich des Gesamtobjekts aufgegeben hat und diese nur hinsichtlich einzelner Objekte auf dem Grundstück wieder aufgenommen hat, müssen die geltend gemachten Schuldzinsen ggf. anteilig bei den hinsichtlich dieser Objekte noch zu ermittelnden Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 21. Januar 2014 (IX R 37/12), veröffentlicht am 21. Mai 2014