PwC

Steuern & Recht

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf keine Werbungskosten


Wird eine Darlehensschuld vorzeitig abgelöst, um ein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Im Streitfall hatte die Klägerin im Zuge der Restschuldablösung aus den zur Finanzierung der Anschaffungskosten eines Immobilienobjekts aufgenommenen Darlehen Vorfälligkeitsentschädigungen zu leisten, die sie als Werbungskosten geltend machte. Im Hinblick auf die Verpflichtung der Klägerin zur lastenfreien Übertragung des Grundstücks sah der Bundesfinanzhof (BFH) hier keinen wirtschaftlichen Zusammenhang der Vorfälligkeitsentschädigung zu der vormaligen Vermietung (also zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung) sondern zur Veräußerung der Immobilie. Zwar beruhe eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen, das mit Blick auf die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Jedoch war hier das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche „auslösende Moment“ nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung.

Fazit: Der durch die Änderung des Darlehensvertrages begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit der einkommensteuerlich unerheblichen Vermögensumschichtung tritt an die Stelle der Veranlassung der Darlehensaufnahme durch die frühere Einkunftsart. Sollte der Veräußerungsvorgang nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerbar sein, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten in die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes oder -verlustes einzustellen. Ist der Veräußerungsvorgang jedoch nicht steuerbar, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht (auch nicht „ersatzweise“, so der BFH) als Werbungskosten im Zusammenhang mit der bisherigen steuerbaren Vermietungstätigkeit geltend gemacht werden.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 11. Februar 2014 (IX R 42/13), veröffentlicht am 25. Juni 2014