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Steuern & Recht

Teilweiser flächenbezogener Verzicht auf Steuerfreiheit möglich


Der Verzicht auf Steuerbefreiung, der eine nicht den Vorsteuerabzug ausschließende Tätigkeit des Leistungsempfängers voraussetzt, kann auch teilweise für einzelne Flächen eines Mietobjekts wirksam erklärt werden – nämlich dann, wenn diese Teilflächen eindeutig bestimmbar sind.

Die Klägerin hatte ein bebautes Grundstück umfassend renovieren lassen. Das Objekt wurde zu fast 94% steuerfrei verwendet. Lediglich ein 170 qm großes Bistro im Erdgeschoss sowie ein in der ersten Etage befindliches Büro mit einer Gesamtfläche von circa 295 qm wurde unter Verzicht auf die Steuerbefreiung steuerpflichtig vermietet; in der Büroetage wurden allerdings vom Mieter (einer GmbH) 17 qm für die Verwaltung eigener Immobilien genutzt. Die Klägerin machte nun einen anteiligen Vorsteuerabzug basierend auf dem Flächenschlüssel geltend und rechnete Bistro und Büro im Hinblick auf die Steuerpflicht der Vermietung insgesamt den zum Vorsteuerabzug berechtigenden Umsätzen zu. Das Finanzamt meinte, dass ein wirksamer Verzicht nur bei der Vermietung des Bistros, nicht aber auch bei der Vermietung des Büros vorliege. Die Klägerin habe bei der Vermietung an die GmbH nicht wirksam auf die Steuerfreiheit verzichtet, da die GmbH ihrerseits die angemieteten Flächen nicht ausschließlich für Zwecke verwendet habe, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Es liege auch kein wirksamer Teilverzicht vor, da ein abgrenzbarer Funktionsbereich fehle, der Gegenstand eines selbständigen Mietvertrags sein könne. Das Finanzgericht hatte die Klage abgewiesen, der Bundesfinanzhof (BFH) sah die Dinge jedoch differenzierter.

Die Klägerin ist prinzipiell berechtigt, den Verzicht auf die Steuerbefreiung nur teilweise auszuüben – dies allerdings unter bestimmten Voraussetzungen. Zum einen müssen die Teilflächen eindeutig bestimmbar sein, die baulichen Gegebenheiten des vermieteten Grundstücks sind dabei zu berücksichtigen. Einer derartigen Teiloption, so der BFH, müsse ein objektiv nachprüfbarer Aufteilungsmaßstab zugrunde liegen. Dies ist bei einer Abgrenzung der Teilflächen nach baulichen Merkmalen wie etwa nach Räumen der Fall. Teilflächen innerhalb eines Raums seien demgegenüber im Regelfall wie z.B. bei der Vermietung eines Büros nicht hinreichend abgrenzbar. Fazit der Münchener Richter: Ein Teilverzicht komme in Betracht, da hierfür – anders als das Finanzgericht meinte – kein abgrenzbarer Funktionsbereich erforderlich ist, der Gegenstand eines selbständigen Mietvertrags sein könnte. Möglich sei vielmehr auch ein Teilverzicht, der sich auf einzelne Räume bezieht, zumal auch die Vermietung eines einzelnen Raums in einem Büro Gegenstand eines eigenständigen Mietvertrags sein kann. Der BFH geht noch weiter: Gemeinflächen, wie etwa Flure, Küchen- und Sanitärflächen, könnten im Streitfall der steuerpflichtig vermieteten Teilfläche zugerechnet werden, da nur einer von mehreren Büroräumen – und dieser im Übrigen auch nur teilweise – für vorsteuerabzugsschädliche Umsätze verwendet wurde.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 24. April 2014 (V R 27/13), veröffentlicht am 23. Juli 2014

Eine englische Zusammenfassung dieses Urteils finden Sie hier (Waiver of VAT exemption on property rentals can be by room).