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Steuern & Recht

Erlass von Grundsteuer in Sanierungsgebieten


Beruht der Leerstand eines Gebäudes auf der Entscheidung des Steuerpflichtigen, die darin befindlichen Wohnungen zunächst nicht zur Vermietung anzubieten und vor einer Neuvermietung grundlegend zu renovieren oder zu sanieren, hat der Steuerpflichtige grundsätzlich den Leerstand zu vertreten. Etwas anderes gilt nach Auffassung des Bundesfinanzhofs, wenn der sanierungsbedingte Leerstand ein Gebäude betrifft, das in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet belegen ist.


Der BFH und das Bundesverwaltungsgericht haben entschieden, dass alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen für den Erlass der Grundsteuer hinfällig sind. Maßgeblich ist folglich allein, ob der Steuerpflichtige die Minderung des Rohertrags zu vertreten hat oder nicht.
Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.
Beruht der Leerstand eines Gebäudes auf der Entscheidung des Steuerpflichtigen, die darin befindlichen Wohnungen zunächst nicht zur Vermietung anzubieten und vor einer Neuvermietung grundlegend zu renovieren oder zu sanieren, hat der Steuerpflichtige grundsätzlich den Leerstand zu vertreten. In diesem Fall beruht der  Leerstand nicht auf Umständen, die außerhalb des Einflussbereiches des Steuerpflichtigen liegen, sondern ist gerade Ausfluss der Entscheidungsbefugnis des Steuerpflichtigen.
Etwas anderes gilt jedoch, wenn der sanierungsbedingte Leerstand ein Gebäude betrifft, das in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet belegen ist. Der Grund: Das städtebauliche Sanierungsrecht bildet ein sachlich, räumlich und zeitlich befristetes Sonderrecht für besonders schwerwiegende städtebauliche Problemstellungen. Zwar ist die Durchführung der Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet den Eigentümern überlassen. Das gilt jedoch nicht, wenn eine zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie nicht gewährleistet ist. In diesem Fall obliegt es der Gemeinde, für eine zügige und zweckmäßige Durchführung zu sorgen. Dabei kann sie die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen durch den Eigentümer auch hoheitlich durchsetzen, z.B. durch ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot.

 

Fundstelle
BFH-Urteil vom 17. Dezember 2014, II R 41/12 (veröffentlicht am 25. Februar 2015)