PwC

Steuern & Recht

Einbeziehung von Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer


Ausbaukosten gehören dann zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn der Erwerber bereits vor Abschluss des Kaufvertrags von Seiten des Veräußerers die zur Herstellung des Gebäudes erforderlichen Ausbaugewerke konkret und zu im Wesentlichen feststehenden Preisen angeboten erhalten hatte und er diese später unverändert oder mit geringen Abweichungen angenommen hat.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte zu entscheiden, welche Kosten beim Kauf eines unbebauten Grundstücks in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn sich der Grundstücksverkäufer zusätzlich zur Errichtung eines Rohbaus auf dem Grundstück verpflichtet und darüber hinaus weitere Baukosten durch Ausbauarbeiten anfallen, die aber vom Grundstückskäufer bei Dritten in Auftrag gegeben worden sind.

Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks sind unter bestimmten Voraussetzungen auch die Kosten für die anschließende Errichtung eines Gebäudes in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, nämlich wenn sich aus weiteren Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält und wenn diese Vereinbarungen mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen. Beispielsweise, wenn der Käufer spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags den Grundstücksverkäufer oder einen vom Grundstücksverkäufer vorgeschlagenen Dritten mit dem Bau beauftragt. Aber auch ein später abgeschlossener Bauvertrag kann je nach Umständen des Einzelfalls zur Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage führen.

Vor dem BFH war nicht streitig, dass die Kosten des Rohbaus zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gehören, sondern ob bzw. inwieweit dies auch für spätere Ausbauarbeiten gilt. Nach Dafürhalten der Münchener Richter hängt dies davon ab, ob die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrags mit dem Verkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiteten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirkten und die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten. Da das Finanzgericht dazu keine hinreichenden Feststellungen getroffen hatte, verwies der BFH die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung dorthin zurück.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 3. März 2015 (II R 9/14), veröffentlicht am 20. Mai 2015