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Steuern & Recht

Vorsteuerabzug eines gewerblichen Zwischenmieters und Entschädigung für Ablösung der Mietgarantie


Der Vorsteuerabzug eines Generalmieters aus seinen Mietaufwendungen richtet sich nicht nach dem vorrangigen Flächenschlüssel sondern war im Streitfall nur insoweit zulässig, als der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuer optiert hatte. Wird darüber hinausgehend Umsatzsteuer in Rechnung gestellt, liegt ein unrichtiger Steuerausweis vor, der kein Recht zum Vorsteuerabzug eröffnet.

Vor dem Bundesfinanzhof (BFH) ging es um die Höhe des Vorsteuerabzugs aus Aufwendungen einer GbR (Klägerin) für die Anmietung eines Gewerbeobjektes (Ladenpassage) ab September 2006 sowie um die Steuerpflicht einer von der Vermieterin in 2007 an sie gezahlten Leerstandsentschädigung. Für alle bestehenden Mietverhältnisse ergab sich eine monatliche Nettomiete von 37.360 Euro, wobei auf nicht umsatzsteuerpflichtig vermietete Einheiten 11.640 Euro und auf die steuerpflichtig vermieteten Einheiten 25.720 Euro entfielen. Die bei Abschluss des Mietvertrags nicht an Endmieter vermietete (leerstehende) Gebäudeteile wurden mit einer Kaltmiete von mtl. 2.680 Euro berücksichtigt. Zusätzlich wurde in 2006 vereinbart, dass während der fünfjährigen Laufzeit des Mietvertrages die Mieten für diejenigen Flächen zu zahlen sei, die am 1. September 2006 bereits vermietet waren. Für die zu diesem Zeitpunkt leer stehenden Flächen bestand eine Verpflichtung zur Mietzahlung nur insoweit, als diese Flächen zukünftig vermietet werden konnten. Diese Zusatzvereinbarung wurde im Dezember 2007 mit Wirkung zum 28. Dezember 2007 aufgehoben. Dafür erhielt die Klägerin von der Vermieterin eine dieser im Juni 2008 in Rechnung gestellte Ausgleichszahlung zzgl. Umsatzsteuer. Die Klägerin berücksichtigte diesen Vorgang in ihrer Umsatzsteuererklärung 2008 als regelbesteuerten Umsatz. Im Rahmen einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung der Jahre 2007 und 2008 wurde behördlicherseits auf den ab 2004 vorrangig anzuwenden Flächenschlüssel verwiesen, wonach sich ein geringerer Anteil der abzugsfähigen Vorsteuern ergab. Das Finanzgericht hatte die Klage abgewiesen. Der BFH gab der Revision teilweise statt. Die Klägerin hat zwar keinen Anspruch auf Abzug eines höheren Vorsteuerbetrages, die Vergütung für die Entschädigungsleistung wurde aber zu Unrecht in 2008 der Umsatzsteuer unterworfen.

Kein höherer Vorsteuerabzug möglich: Die vorinstanzliche Versagung des höheren Vorsteuerabzugs aus den Mietaufwendungen ist rechtens. Dies, so der BFH, ergebe sich allerdings nicht aus der vorrangigen Anwendung des Flächenschlüssels, sondern die Höhe des Vorsteuerabzugs eines Zwischenmieters hänge davon ab, in welchem Umfang er durch eine Option steuerpflichtige Eingangsleistungen von seinem Vermieter bezogen hat. Hier hatte die Vermieterin nicht auf Grundlage der steuerpflichtig oder steuerfrei vermieteten Teilflächen optiert, sondern die Umsatzsteuer wurde auf die Summe der steuerpflichtigen Umsätze berechnet. Das Fazit aus München: Einem darüber hinausgehenden Vorsteuerabzug steht die Vorschrift des § 14c Abs. 1 UStG entgegen. Die im Mietvertrag gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer überschreitet die aufgrund der Teiloption zulässigerweise nach dem Flächenschlüssel auszuweisende Umsatzsteuer. In Höhe der Differenz liegt ein unrichtiger Steuerausweis vor. Die Vermieterin schuldet diese Umsatzsteuer zwar nach § 14c Abs. 1 UStG, hieraus stehe der Klägerin aber kein Recht auf Vorsteuerabzug zu, da es sich insoweit um keine gesetzlich geschuldete Umsatzsteuer handelt.

Entschädigungsleistung bereits in 2007 zu versteuern: Der Verzicht auf die Vermietergarantie ist als „Übernahme von Bürgschaften/Verbindlichkeiten und anderen Sicherheiten“ nach § 4 Nr. 8 g Umsatzsteuergesetz steuerfrei, eröffnet aber gleichfalls eine Option zur Steuerpflicht, die von der Klägerin ausgeübt wurde indem sie ihrer Vermieterin im Juni 2008 gesondert Umsatzsteuer in Rechnung stellte. Da die Umsatzsteuerfestsetzung 2007 angefochten und somit noch änderbar war, führte die auch in zeitlicher Hinsicht wirksame Option zur Umsatzsteuerpflicht der Verzichtsleistung bereits im Jahr der Leistungserbringung (2007). Eine Besteuerung im Streitjahr 2008 scheidet aus.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 15. April 2015 (V R 46/13), veröffentlicht am 26. August 2015