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Steuern & Recht

Gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerung mehrerer Objekte


Ein Steuerpflichtiger wird nachhaltig und insofern gewerblich tätig, wenn zehn Personengesellschaften, an denen er beteiligt ist, in einer notariellen Urkunde insgesamt zehn Grundstücke innerhalb von fünf Jahren nach dem jeweiligen Erwerb unabhängig an verschiedene Erwerber-Kapitalgesellschaften veräußern.

Der Kläger war an insgesamt zehn vermögensverwaltenden Grundbesitz-GbR beteiligt. In 2006 veräußerten diese ihre Grundstücke an verschiedene Erwerber (allesamt Kapitalgesellschaften). Alleingesellschafterin aller Erwerbergesellschaften war eine AG. Mit der einzigen notariellen Urkunde wurde für jeden einzelnen Kaufgegenstand ein eigenständiger und rechtlich unabhängiger Kaufvertrag abgeschlossen. Das Finanzamt qualifizierte die von den zehn GbR erzielten Einkünfte auf Ebene des Klägers in gewerbliche Einkünfte um. Das Finanzgericht hatte der Klage stattgegeben. Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Revision des Finanzamts statt und bejahte eine selbständige nachhaltige Betätigung mit Gewinnerzielungsabsicht. Grundlage dafür war – wie so oft in steuerlichen Fragen – die Gesamtwürdigung der Umstände.

Der Kläger war fraglos auf dem Grundstücksmarkt selbständig und mit Gewinnerzielungsabsicht tätig. Er hatte die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung überschritten, ihm waren über seine Beteiligungen die zehn Veräußerungen der Grundstücke zuzurechnen, die auch innerhalb von fünf Jahren vor Veräußerung erworben worden waren. Auch war er in den Augen der Münchner Richter nachhaltig tätig. Diese Nachhaltigkeit sei unabhängig vom Überschreiten der sog. Drei-Objekt-Grenze zu prüfen. Das zu lösende Problem war folgendes: Der Verkauf mehrerer Objekte an verschiedene Erwerber wird von der höchstrichterlichen Rechtsprechung stets als nachhaltig angesehen, wohingegen die Veräußerung mehrerer Objekte an „einen einzigen Erwerber“ grundsätzlich nicht nachhaltig ist. Aber: Ausnahmen bestätigen auch hier die Regel. Eine Nachhaltigkeit liegt vor, wenn – wie hier – erkennbar mehrere Verkäufe beabsichtigt waren und der Steuerpflichtige zur Vorbereitung eines einzigen Veräußerungsgeschäfts eine Vielzahl unterschiedlicher Tätigkeiten entfaltet. Die zehn GbR hatten ihren Grundbesitz nicht etwa an einen einzigen Erwerber veräußert, sondern an verschiedene Kapitalgesellschaften als Alleineigentümer des betreffenden Grundstücks. Jedes Verkaufsgeschäft enthält eine sachliche (Verkaufsgegenstand) und eine personelle Komponente (Käufer). Dass die Anteile an allen erwerbenden Kapitalgesellschaften von derselben Mutter-AG gehalten wurden, ist für die Beurteilung unerheblich, da jede GmbH selbständig rechtsfähig ist. Bei dem Verkauf durch die GbR handelte es sich nach dem Willen der Vertragsparteien um rechtlich selbständige Kaufverträge für jedes einzelne Grundstück.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 22. April 2015 (X R 25/13), veröffentlicht am 23. September 2015