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Steuern & Recht

Wertaufhellung oder Wertbegründung bei Zwangsversteigerung und Veräußerung von Grundstücken?


Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hatte in zwei Verfahren zur Abgrenzung zwischen Wertaufhellung und Wertbegründung hinsichtlich der Zwangsversteigerung und der Veräußerung des einzigen Grundstücks eines Immobilienfonds zu entscheiden. In beiden Fällen sah das Gericht im Gegensatz zum Finanzamt ein wertbegründendes (und nicht zurückwirkendes) Ereignis.

Konkret ging es darum, ob das Finanzamt die negativen Kapitalkonten der als Kommanditisten an der jeweiligen KG beteiligten Kläger zu Recht gewinnerhöhend aufgelöst hatte, weil es eine zwischen Bilanzstichtag und Bilanzaufstellung erfolgte Zwangsversteigerung bzw. eine freihändige Veräußerung der (einzigen und letzten) wesentlichen Betriebsgrundlage als wertaufhellende und nicht als wertbeeinflussende (wertbegründende) Tatsache beurteilt hatte, die in der Folge keinen Einfluss auf die Bilanzierung am vorangegangenen Stichtag hat. Die Klagen waren in beiden Fällen erfolgreich. Grundsätzlich, so das Finanzgericht, bestimme sich die Prognose nach den Verhältnissen des jeweiligen Bilanzstichtags und auch unabhängig davon, ob und wann eine Bilanz aufgestellt wurde (in beiden Verfahren war mangels Bilanzaufstellung und Feststellungserklärungen auf das Datum der Schätzung durch das Finanzamt abzustellen).

Das Finanzamt hatte im Verfahren 15 K 6300/10 die Auflösung des negativen Kapitalkontos bereits zum 31.12. 2008 darauf gestützt, die Zwangsversteigerung des einzigen Grundstücks am 29.1. 2009 habe wertaufhellend deutlich gemacht, dass bereits zum vorherigen Bilanzstichtag nicht mehr mit einem Ausgleich der Verluste zu rechnen sei. Jedoch – so das Finanzgericht – habe sich der Insolvenzverwalter der KG um deren Sanierung bemüht und es sei am Stichtag vielmehr offen gewesen, ob das Grundstück versteigert werden würde und ob es dadurch nicht zu einem den Verlust der Kommanditisten ausgleichenden Erlös kommen würde.

Im Verfahren 15 K 15155/14 war eine Sanierung nicht vorgesehen, das Finanzamt hatte auch hier den 31.12. 2008 als Zeitpunkt für die Auflösung des negativen Kapitalkontos gewählt, weil eines der beiden Grundstücke zu diesem Zeitpunkt bereits veräußert worden und über das andere Grundstück bis zur Bekanntgabe des Feststellungsbescheids für 2008 ein später auch durchgeführter Kaufvertrag abgeschlossen worden war. Dadurch habe festgestanden, über welchen Verkehrswert und stille Reserven das später verkaufte Grundstück verfügte. Nach Auffassung des Finanzgerichts ist es jedoch erst mit Erfüllung des Kaufvertrages (d. h. der Veräußerung) zu einer Gewinnrealisierung gekommen. Der Kaufpreis stand am Bilanzstichtag noch nicht fest, weil zu diesem Zeitpunkt offen war, ob, wann und zu welchem Preis das zweite Grundstück veräußert werden würde.

Fundstellen

Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteile vom 27. November 2014 (15 K 6300/10) und vom 11. Dezember 2014 (15 K 15155/14) – beide beim BFH anhängig unter den Az.: IV R 3/15 und IV R 9/15