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Steuern & Recht

Entschädigung für die vorzeitige Beendigung eines Grundstückspachtvertrages


Eine Ausgleichszahlung für die vorzeitige Beendigung eines Pachtvertrages, die sich zwar an dem bei regulärer Vertragserfüllung zu zahlenden Pachtzins orientiert, ist dennoch nicht Erfüllungsleistung aus dem ursprünglichen Pachtvertrag, sondern als Entschädigung für entgangene oder entgehende Einnahmen ermäßigt zu besteuern.

Der Kläger, der als Baubetreuer Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielte, hatte in 2006 ein Gebäude erworben. Mit Eigentumserwerb trat er zugleich in den seit 2000 geltenden und bis 2010 befristeten Pachtvertrag über eine im Gebäude befindliche Diskothek ein. Die Pächterin kündigte den Pachtvertrag mit dem Kläger jedoch fristlos am 29. Juni 2007, da das Landratsamt eine Gaststättenerlaubnis für einen neuen Betreiber an Auflagen geknüpft hatte, und stellte die Pachtzahlungen zum 1. Juli 2007 ein. Da der Kläger den Erwerb des Grundstücks vollständig fremdfinanziert hatte, geriet er aufgrund der fehlenden Pachteinnahmen in große wirtschaftliche Schwierigkeiten und konnte seinen Kredit nicht mehr vollständig bedienen. Im Zuge eines gerichtlichen Vergleichs erhielt der Kläger 130.000 Euro, die u.a. eine Entschädigung für die vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses und die Abgeltung sonstiger Ansprüche in Höhe von 63.400 EUR beinhaltete. Diese sollten nach Auffassung des Klägers als außerordentliche Einkünfte ermäßigt besteuert werden (Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen, § 34 Abs. 2 Nr. 2 in Verb. mit § 24 Nr. 1a Einkommensteuergesetz). Das Finanzamt hatte dies abgelehnt. Sowohl Finanzgericht als auch der Bundesfinanzhof (BFH) gaben dem Kläger Recht.

Der aufgrund des gerichtlichen Vergleichs vereinnahmte (Teil-)Betrag von 63.400 Euro beruhte nicht mehr auf dem ursprünglichen Pachtvertrag, sondern auf dem gerichtlichen Vergleich als neuer Rechtsgrundlage und hat auch nicht die bis zum Vergleich aufgelaufenen Pachtforderungen des Klägers abgegolten. Es ist auch nicht relevant, dass sich der Vergleichsbetrag an der Höhe der bei regulärer Vertragserfüllung zu zahlenden Pachten orientierte, denn es handelte sich nicht um eine Weiterzahlung des Pachtzinses: Infolge der vorzeitigen Beendigung des Pachtvertrags entfielen vielmehr künftige Einnahmen des Klägers und die Zahlung diente dem Ausgleich dieses Schadens.

Die in Rede stehende Entschädigung i.S. des § 24 Nr. 1a EStG setzt weiter voraus, dass der Empfänger der Zahlung unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck stand. Denn die Steuerermäßigung für außerordentliche Einkünfte ist nur gerechtfertigt, wenn der Steuerpflichtige sich aufgrund einer Zwangssituation dem zusammengeballten Zufluss der Einnahmen nicht entziehen kann. Eine solche Zwangssituation lag nach Dafürhalten des BFH im Lichte der Fremdfinanzierung des Grundstücks und der Nichteinhaltung der Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank vor.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 16. September 2015 (III R 22/14), als NV-Entscheidung veröffentlicht am 18. November 2015