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Steuern & Recht

Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude bei Bemessung der AfA


Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen, sofern sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Die Kaufpreisaufteilung darf aber die realen wirtschaftlichen Wertverhältnisse nicht außer Betracht lassen.

Der Kläger hatte zwei Eigentumswohnungen im Obergeschoss desselben Hauses erworben; die Kaufpreisaufteilung in Grundstück und Gebäude wurde im Kaufvertrag einvernehmlich vorgenommen. Das Finanzamt ließ die Aufteilung im qualifizierten Sachwertverfahren durch einen Bausachverständigen durchführen und kam zu niedrigeren Gebäudewerten. Das Finanzgericht gab der Klage zunächst statt. Dem Bundesfinanzhof (BFH) war die Herangehensweise des Finanzgerichts jedoch zu unpräzise, weswegen er die Sache zur anderweitigen Verhandlung dorthin zurück verwies.

Kaufpreisaufteilung muss wirtschaftlich haltbar sein

Wurde die entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, ist diese grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen. Obwohl dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsvereinbarung – zu Gunsten des Verkäufers – ggf. Einfluss auf eine für ihn positive sonstige Vertragsgestaltung haben kann, rechtfertige dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung. Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs liegen vor. Es obliege dem Finanzgericht zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Das Finanzgericht dürfe sich allerdings nicht darauf beschränken, die vertragliche Aufteilung steuerlich nachzuvollziehen, sondern habe das Ergebnis durch weitere Umstände, insbesondere der objektiv am Markt erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte zu verifizieren. Als Hauptargument wurde vom Finanzgericht der kontinuierlich gesunkene maßgeblich Bodenrichtwert ins Feld geführt. Dies reicht den Münchner Richtern nicht aus.

Das Finanzgericht habe, so der BFH, keine hinreichende Würdigung der konkreten Wertverhältnisse der Kaufobjekte vorgenommen. Es habe die Abweichung der vertraglichen Kaufpreisaufteilung von dem zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses geltenden Bodenrichtwert weder konkretisiert noch seine Indizwirkung erkannt. Weiter habe es die Gesamtumstände von Grundstück und Gebäude nicht umfassend gewürdigt, um konkrete Anhaltspunkte herauszuarbeiten, die die vertragliche Aufteilung als nachvollziehbar erscheinen lassen.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 16. September 2015 (IX R 12/14), veröffentlicht am 30. Dezember 2015