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Steuern & Recht

Vermietung eines Einkaufszentrums kein Gewerbebetrieb


Die Vermietung eines Einkaufszentrums kann nicht deshalb als Gewerbebetrieb angesehen werden, weil der Vermieter die für ein Einkaufszentrum üblichen Infrastruktureinrichtungen bereitstellt oder werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das Gesamtobjekt durchführt.

Eine Vermietungsgesellschaft (KG) hatte ein Einkaufszentrum (Fachmarktzentrum) mit einer Verkaufsfläche von rund 30.000 qm an etwa 40 Mieter wie z.B. Einzelhändler überlassen, die Waren und Dienstleistungen anboten. Die KG hatte die Mieter verpflichtet, mit zwei weiteren Gesellschaften Verträge abzuschließen, damit von diesen Gesellschaften der laufende Betrieb, die Instandhaltung, die Reinigung und Bewachung des gesamten Einkaufszentrums einschließlich des Parkhauses sowie die Reinigung der vorhandenen Sanitär- und Sozialräume besorgt wurde. Die KG hatte dafür mit einer GmbH einen Verwaltungsvertrag zur Bewirtschaftung des Fachmarktzentrums und dem Abschluss der dafür erforderlichen Verträge geschlossen. Die Mieter waren der KG gegenüber verpflichtet, eine von ihnen selbst finanzierte Werbegesellschaft (GbR) zu gründen. Diese bezahlte einen Centermanager zur Durchführung von Werbemaßnahmen für das Einkaufszentrum. Das Finanzamt qualifizierte die ursprünglich erklärten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als solche aus Gewerbebetrieb, weil ein zusammenhängendes Vertragswerk aller Vertragsparteien anzunehmen sei. Der Bundesfinanzhof (BFH) verneinte das Vorliegen eines Gewerbebetriebs.

Bei der Abgrenzung der der privaten Vermögensverwaltung von einem Gewerbebetrieb seien die artspezifischen Besonderheiten zu beachten, es komme mithin – um es im Steuerjargon auszudrücken – auf das „Gesamtbild der Verhältnisse“ an. Nach Dafürhalten der Münchner Richter werde der Bereich der privaten Vermögensverwaltung noch nicht verlassen, wenn ein Einkaufszentrum vermietet und den Mietern begleitende Dienstleistungen durch den Vermieter selbst oder auf dessen Veranlassung hin durch Dritte erbracht werden. Ausschlaggebend war für den BFH, dass diese Dienstleistungen die für die Vermietung eines Einkaufszentrums notwendige Infrastruktur betreffen. Leistungen wie Reinigung, Bewachung, sowie Bereitstellung von Sanitär- und Sozialräumen sind übliche Leistungen bei der Vermietung eines Einkaufszentrums. Werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen stellen zwar Sonderleistungen neben der Vermietung dar. Da die Vermietungsgesellschaft damit jedoch das gesamte Einkaufszentrum bewirbt, dient diese Werbung überwiegend dem Vermieterinteresse und ändert deshalb nichts daran, dass die Vermietungsleistung dem gesamten Leistungsaustausch das Gepräge gibt.

Auch eine Betriebsaufspaltung zwischen der KG (als Besitzgesellschaft) und der Verwaltungsgesellschaft (als Betriebsgesellschaft) scheidet aus, weil es an der erforderlichen personellen Verflechtung fehlte: Gesellschafter der KG waren Eheleute, wobei der Ehemann mit 99% und die Ehefrau mit weniger als 1% beteiligt waren. An der Verwaltungsgesellschaft war hingegen nur die Ehefrau beteiligt.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 14. Juli 2016 (IV R 34/13), veröffentlicht am 16. November 2016