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Steuern & Recht

Mietzuschuss mit Rückzahlungsverpflichtung als steuerpflichtige Einnahme


Gewährt ein Generalübernehmer, der sich zur schlüsselfertigen Erstellung einer gewerblichen Immobilie und zur Vermittlung von Mietern ab Fertigstellung des Objekts gegenüber einer Publikums-KG verpflichtet hat, dieser einen „Mietzuschuss“, weil aufgrund der Vermietungssituation eine Vollvermietung nicht zu erreichen ist, führt dieser zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Die Klägerin (eine KG) hatte in 1992 ein Baugrundstück mit Bebauungsabsicht erworben und mit einer GmbH einen diesbezüglichen Generalübernehmervertrag zur schlüsselfertigen Erstellung eines Zentrums geschlossen. Die GmbH übernahm zudem im Rahmen eines Alleinauftrages den Nachweis der Vermittlung von Mietern ab Fertigstellung des Fondsobjektes (Erstvermietung) sowie eine Zinsgarantie. Da erst im Folgejahr eine Vollvermietung erreicht werden konnte, zahlte die GmbH für 1995 (Streitjahr) einen Mietzuschuss. Die Klägerin nahm dieses Angebot zur Gewährung eines „Mietzuschussdarlehens“ an und behandelte die im November 1995 zugeflossene Zahlung in ihrem Jahresabschluss als einkommensneutralen Darlehenszufluss. Im Juni 1996 vereinbarte sie mit der GmbH die vorzeitige Tilgung des Darlehens. Dabei verzichtete die GmbH wegen der vereinbarten Zinslosigkeit und der vorzeitigen Tilgung auf die Rückzahlung eines Teilbetrags. Das Finanzamt hatte den gewährten „Mietzuschuss“ als Garantieleistung für entgangene Mieten angesehen.  Eine Passivierung des bedingt rückzahlbaren Zuschusses im Streitjahr sei nicht möglich, sondern erst zulässig, wenn die Rückzahlungsverpflichtung tatsächlich entstehe. Die Klägerin hatte argumentiert, dass die Zuwendung der GmbH ihre Grundlage in einem Darlehensverhältnis – und damit in einem anderen Leistungsverhältnis – habe. Der Bundesfinanzhof (BFH) sah dies anders, wies deren Revision als unbegründet zurück und stellte ergänzend folgendes klar:

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V)

  • Zu den Einkünften aus V+V gehören auch alle sonstigen Entgelte oder Vorteile, die in einem wirtschaftlichen oder tatsächlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart stehen und damit durch sie veranlasst sind.
  • Eine solche Veranlassung liegt vor, wenn ein Dritter die Leistung erbringt, um – ähnlich einer Mietausfallversicherung oder einer Mieteinnahmegarantie – die laufenden finanziellen Nachteile auszugleichen.

Der Umstand, dass der Mietzuschuss in Form eines Darlehens gewährt worden ist, das zu einem späteren Zeitpunkt bei Eintritt der näher bestimmten Bedingungen zurückgezahlt werden sollte, stehe dem nicht entgegen.

Mietzuschuss ohne typische Merkmale eines Darlehens

  • Merkmal eines Gelddarlehens ist die Überlassung der Valuta auf Zeit. Hieran fehlt es, wenn die Pflicht zur Rückgewähr der Zuwendung vom Eintritt einer Bedingung abhängig ist. Denn nicht nur der Zeitpunkt der Rückzahlung ist ungewiss, sondern auch die Beantwortung der Frage, ob die Verpflichtung zur Rückgewähr unbedingt entsteht.
  • Dies insbesondere dann, wenn der Zuwendungsgeber neben dem Bonitätsrisiko auch das wirtschaftliche Risiko für das Entstehen der Rückgewährschuld übernimmt, weil der Eintritt der Rückzahlungsverpflichtung von Umständen abhängt, die der Zuwendungsempfänger maßgeblich beeinflussen kann.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 12. Juli 2016 (IX R 56/13), veröffentlicht am 7. Dezember 2016