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Steuern & Recht

Erbschaftsteuer: Kein begünstigtes Betriebsvermögen bei Wohnungsvermietungsgesellschaft


Wohnungen, die eine Wohnungsvermietungsgesellschaft an Dritte zur Nutzung überlässt, gehören nur zum begünstigten Vermögen, wenn die Gesellschaft neben der Vermietung im Rahmen eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs Zusatzleistungen erbringt, die das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten. Auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen kommt es nicht an.

Zum Nachlassvermögen des Klägers gehörte u.a. ein Kommanditanteil an einer KG. Gegenstand der KG war die Verwaltung der in ihrem Eigentum stehenden fünf Mietwohngrundstücke mit insgesamt 37 Wohnungen und 19 Garagen. Das Finanzamt gewährte für den Erwerb des Anteils an der KG die – nach altem Recht – für Betriebsvermögen geregelte Steuerbefreiung nicht, weil zur Vermietung der Wohnungen kein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erforderlich gewesen sei. Finanzgericht und jetzt auch der BFH beurteilten den Fall genauso.

Verwaltungsvermögen statt wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb

Der Streitfall betraf das Jahr 2011,  d. h. noch vor der in 2016 verabschiedeten Erbschaftsteuerreform. Wohnimmobilien waren nur dann aus dem schädlichen Verwaltungsvermögen ausgenommen, wenn deren Überlassung im Rahmen eines in kaufmännischer Weise eingerichteten wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs erfolgte. Dies hat der BFH im vorliegenden Fall verneint. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb liegt nur vor, wenn die Gesellschaft neben der Überlassung der Wohnungen Zusatzleistungen erbringt, die das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten und der Vermietungstätigkeit einen originär gewerblichen Charakter verleihen. Eine gewerblich geprägte Personengesellschaft, die selbst keine originär gewerbliche Tätigkeit ausübt, sondern lediglich vermögensverwaltend tätig ist, unterhält keinen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb, auch wenn sie ertragsteuerlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt und buchführungspflichtig ist. Gewerblich geprägte Personengesellschaften erzielen konstitutiv und nur aufgrund gesetzlicher Fiktion Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Verwaltung und Bewirtschaftung von Wohnungen gehört zur Vermögensverwaltung

Die Vermietung von Grundstücken oder Wohnungen ist regelmäßig bloße Vermögensverwaltung im Sinne einer Fruchtziehung. Dies gilt nach Meinung des BFH auch, wenn es sich um einen großen Wohnungsbestand handelt, dessen Vermietung einen erheblichen Einsatz von Arbeitskraft mit sich bringt, die Bautätigkeit des Vermieters einen großen Umfang annimmt, der Vermieter beispielsweise als Architekt oder Bauunternehmer über eine besondere Sachkunde verfügt und erhebliches Fremdkapital in Anspruch nimmt. Die Vermietung von Grundbesitz bleibt auch dann Vermögensverwaltung, wenn an eine Vielzahl von Mietern vermietet und zur Verwaltung ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb unterhalten wird.

Anmerkung: Auch nach der neuen Gesetzeslage scheint es offenbar grundsätzlich weiterhin so zu sein, dass betrieblich gebundenes Vermögen, das einer gewerblichen Vermögensverwaltung dient (z.B. gewerblich geprägte Grundstücksverwaltung) von der Vergünstigung ausgenommen ist.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 24. Oktober 2017 (II R 44/15), veröffentlicht am 21. Februar 2018