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Steuern & Recht

Kein Abzug nachträglicher Schuldzinsen nach Veräußerung des Vermietungsobjekts


Ein Veranlassungszusammenhang von nachträglichen Schuldzinsen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nach höchstrichterlichem Verständnis zu verneinen, wenn die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Erlös aus der Veräußerung des damit finanzierten Grundstücks hätten getilgt werden können.

Sachverhalt

Die Klägerin war Eigentümerin zweier bebauter Grundstücke (Objekt A und Objekt B) und erzielte daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V + V). Der Erwerb beider Grundstücke war von der Klägerin durch insgesamt fünf Darlehen fremdfinanziert worden: Zwei Darlehen betreffend das Objekt A und 3 Darlehen für das Objekt B. In 2007 veräußerte die Klägerin das Objekt A. Eine Tilgung der zu seiner Finanzierung aufgenommenen Darlehen erfolgte zunächst nicht. Erst im Juli 2009 tilgte die Klägerin zwei der drei zur Finanzierung des Objekts B aufgenommenen Darlehen unter Verwendung eines Teils des Veräußerungserlöses aus dem Objekt A. Einen anderen Teil des Veräußerungserlöses verwandte sie dazu, eines der für die Anschaffung des veräußerten Objekts A aufgenommene Darlehen teilweise zu tilgen. Für das Streitjahr 2009 machte die Klägerin für das Objekt B Schuldzinsen in Höhe von 211.000 Euro als Werbungskosten bei den Einkünften aus V + V geltend. Dieser Betrag setzt sich jedoch aus der Summe der Schuldzinsen für alle fünf Darlehen zusammen. Das Finanzamt ließ die Aufwendungen nur insoweit zum Abzug zu, als sie anteilig auf die Ablösung des Darlehens für das nicht veräußerte Objekt entfielen. Das Finanzgericht hatte die Klage abgewiesen. Der BFH schloss sich dessen Rechtsfindung an. Und zwar mit folgendem Ergebnis:

Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus V + V ist maßgeblich, was mit dem Erlös aus der Veräußerung des mit einem Darlehen fremdfinanzierten Vermietungsobjekts geschieht.

Die nicht durch eine tatsächliche Verwendung begründete angebliche Reinvestitionsabsicht des Veräußerungserlöses in ein noch zu erwerbendes Vermietungsobjekt reicht nicht aus, um auch weiterhin den notwendigen wirtschaftlichen Zusammenhang der Schuldzinsen mit der Einkunftsart V + V zu begründen.

Kein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und Vermietungseinkünften

Da mit dem Veräußerungserlös keine neue Einkunftsquelle angeschafft worden ist, dieser Erlös aber ausgereicht hätte, um die beiden Darlehen für das Objekt A abzulösen, endete der wirtschaftliche Zusammenhang dieser Darlehen mit der Einkunftsart V + V im Jahr 2007. Auch einen Abzug der streitigen Schuldzinsen als vorab entstandene Werbungskosten aus anderen Objekten lehnten die obersten Steuerrichter ab. Denn: Die Klägerin hat den Erlös aus der Veräußerung nicht zur Anschaffung anderer Vermietungsobjekte eingesetzt, insbesondere wurden die im November 2009 neu angeschafften Immobilien ausschließlich durch die Aufnahme neuer Kredite finanziert. Anders als die Klägerin meinte, reicht die – nicht durch eine tatsächliche Verwendung begründete – (angebliche) Reinvestitionsabsicht des Veräußerungserlöses in ein noch zu erwerbendes und insofern nicht konkretes Vermietungsobjekt nicht aus, um – wie es der BFH formuliert – der Surrogationsbetrachtung zu genügen und den notwendigen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart V + V zu begründen.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 6. Dezember 2017 (IX R 4/17), veröffentlicht am 7. März 2018