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Steuern & Recht

Veräußerung eines unentgeltlich bestellten Erbbaurechts kein privates Veräußerungsgeschäft


Erbbauzinsen sind keine Anschaffungskosten für den Erwerb des Erbbaurechts, sondern Entgelt für die Nutzung des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks. Die „Anschaffung“ eines Erbbaurechts setzt voraus, dass das Recht im Zeitpunkt der Übertragung bereits bestellt war und der Inhaber des bestehenden Rechts dieses auf den Erwerber entgeltlich überträgt.

Streitig war im vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall, ob die Klägerin mit der Veräußerung eines Erbbaurechts einschließlich eines von ihr als Erbbauberechtigte errichteten Gebäudes den Tatbestand eines privaten Veräußerungsgeschäftes i.S. der §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) erfüllt hat. Der Sachverhalt: Die Klägerin wird im Streitjahr 2005 mit ihrem Ehemann, dem Insolvenzschuldner, zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 30. April 1999 erwarb die A-GbR, deren Gesellschafter der Insolvenzschuldner und X waren, ein unbebautes Grundstück in D, welches vormals dem X zu Alleineigentum gehörte. Mit Erbbaurechtsvertrag gleichen Datums bestellte die A-GbR der Klägerin an einer Teilfläche des Grundstücks ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 20 Jahren, beginnend ab Grundbucheintrag. Besitz, Nutzen und Lasten an der Teilfläche gingen am 1. Juni 1999 auf die Klägerin über. Im Gegenzug schuldete die Klägerin einen monatlichen Erbbauzins in Höhe von 3.000 DM. Noch im Jahr 1999 errichtete sie auf der mit dem Erbbaurecht belasteten Teilfläche des Grundstücks ein Gebäude zum Betrieb eines Restaurants. Anschließend vermietete sie das Objekt an die F-GmbH.

Februar 2005 veräußerten der Insolvenzschuldner, der Gesellschafter X und die Klägerin den gesamten Grundbesitz an die A B.V. zum Kaufpreis von 1.784.600 EUR, wovon 1.484.600 EUR auf das Erbbaurecht mit dem aufstehenden Gebäude und 300.000 EUR auf das Grundstück entfielen. Das Erbbaurecht der Klägerin wurde im Zuge der Abwicklung des Kaufvertrages gelöscht. Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung für das Streitjahr gab die Klägerin den Veräußerungsvorgang zwar an, erklärte hieraus aber keinen Veräußerungsgewinn. Das Finanzamt vertrat jedoch die Auffassung, mit dem Abschluss des Vertrages über den Verkauf des Erbbaurechts habe die Klägerin den Tatbestand eines privaten Veräußerungsgeschäfts i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfüllt; das Erbbaurecht sei im Jahr 1999 entgeltlich angeschafft und innerhalb der maßgeblichen Haltefrist wieder veräußert worden. Da hinsichtlich des Erbbaurechts ein privates Veräußerungsgeschäft anzunehmen sei, sei das auf dem erbbaurechtsbelasteten Grundstück errichtete Gebäude in die Ermittlung des Veräußerungsgewinns mit einzubeziehen. Vor diesem Hintergrund erfasste das Amt bei der Klägerin einen Veräußerungsgewinn in Höhe von 688.160 EUR.

Eine Klage vor dem Finanzgericht hatte nur zum Teil Erfolg. Die Finanzrichter vertraten die Ansicht, dass die Klägerin mit der Veräußerung des Erbbaurechts zusammen mit dem von ihr hergestellten Gebäude zwar nicht – wovon das Finanzamt ausgegangen war – ein privates Veräußerungsgeschäft verwirklicht habe. Der Vorgang sei jedoch nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG steuerbar; das Gebäude sei insoweit in die Ermittlung des Veräußerungsgewinns mit einzubeziehen. Der Gewinn aus dem steuerbaren privaten Veräußerungsgeschäft sei jedoch vom Amt zu hoch angesetzt worden und deshalb zu korrigieren. Anders beurteilte der Bundesfinanzhof den Fall. Die Revision der Klägerin ist danach begründet und führt zur Aufhebung der Vorentscheidung. Danach sei das Finanzgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Klägerin mit der Veräußerung des ihr eingeräumten Erbbaurechts – einschließlich des von ihr im Zuge der Erbbauberechtigung errichteten Gebäudes- den Tatbestand eines privaten Veräußerungsgeschäfts i.S. der §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 3 EStG erfüllt hat. Begründung: Das Erbbaurecht sei in zivilrechtlicher Hinsicht seinem Wesensgehalt nach ein befristetes Nutzungsrecht. Es umfasse zum einen die „verdinglichte“ Befugnis des Erbbauberechtigten, das Grundstück fortwährend in bestimmter Weise zu nutzen, und zum anderen die damit korrespondierende „verdinglichte“ Verpflichtung des Grundstückseigentümers, diese Nutzung fortwährend zu dulden. Damit stehe das Erbbaurechtsverhältnis seinem Leistungsinhalt nach einem entgeltlichen, rein schuldrechtlichen Nutzungsverhältnis wie Miete oder Pacht nahe. Erbbauzinsen sind mithin keine Anschaffungskosten für den Erwerb eines Wirtschaftsguts „Erbbaurecht“, sondern allein Entgelt für die Nutzung des Grundstücks.

Fundstelle

BFH-Urteil vom 8. November 2017 (IX R 25/15), veröffentlicht am 21. März 2018