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Steuern & Recht

Änderung des Grunderwerbsteuerbescheides bei Kaufpreisvorbehalt


Ein wegen bestehender Restzweifel am Wert der Gegenleistung unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehender Grunderwerbsteuerbescheid kann jederzeit geändert werden, wenn sich die Gegenleistung später aufgrund von Umständen ändert, die in der Vertragsgestaltung selbst begründet sind. Dies hat das Finanzgericht Düsseldorf entschieden.

Der Streitfall vor dem Finanzgericht Düsseldorf betraf einen Grundstückserwerb in 2002 und die Berichtigungsmöglichkeit des betreffenden Grunderwerbsteuerbescheides bei Änderung des Umfangs der Gegenleistung beziehungsweise nachträglicher Reduzierung des Kaufpreises. Vertragsgemäß sollte die erste Rate nach Beurkundung, die zweite Kaufpreisrate zwei Wochen nach Eintritt der Planreife fällig sein, ausgehend von einer möglichen Ausnutzung der Liegenschaft mit eine teilweisen Einzelhandelsfläche, inklusive Flächen für konsumnahe Dienstleistungen und Gastronomie. Zwischen den Vertragsparteien bestand im Verlaufe der Zeit jedoch Uneinigkeit bezüglich der Fälligkeitsvoraussetzungen der zweiten Kaufpreisrate, die den Ausweis einer entsprechenden Einzelhandelsfläche im Bebauungsplan voraussetzte, zu der es letztlich aber nicht kam. Dazu war in einer Nachtragsvereinbarung vom September 2009 folgendes geregelt: „Die Parteien vertreten unterschiedliche Auffassungen darüber, ob durch den nunmehr tatsächlich aufgestellten Bebauungsplan diese Fälligkeitsvoraussetzung eingetreten ist. Zur Beilegung der Meinungsverschiedenheiten über den Eintritt der Kaufpreisfälligkeit und angesichts der seit Vertragsschluss geänderten Rahmenbedingungen sind die Beteiligten übereingekommen, den Kaufpreis nach unten anzupassen…“ 

Der betreffende Grundsteuerbescheid erging nach § 164 Absatz 1 Abgabenordnung (AO) unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Die Klägerin beantragte nun eine Änderung nach § 164 Abs. 2 AO. Das Finanzamt meinte, es komme nur eine Änderung nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG in Betracht. Sei die Kaufpreisreduzierung, wie hier, nachträglich auf freiwilliger Basis erfolgt, könne jedoch keine Änderung vorgenommen werden, da die in diesem Fall einzuhaltende Zweijahresfrist innerhalb derer eine Änderung gesetzlich vorgesehen ist überschritten sei. Im Zuge des Klageverfahrens ergänzte das Finanzamt sein Vorbringen:  Die in der Nachtragsurkunde vereinbarte Kaufpreisreduzierung beruhe auf Leistungsstörungen. Die auf Grund von Leistungsstörungen erfolgten Änderungen ließen jedoch die einmal entstandene Steuer unberührt. Der Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 Abs. 1 AO erstrecke sich allein auf die steuerlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Auslösung des Steuertatbestandes. Hier sei der Bescheid umfassend offen, z.B. für neue Erkenntnisse zum Sachverhalt, für Rechtsänderungen usw. Die Vorschrift sei dagegen nicht mehr anwendbar, wenn neue steuerliche Tatbestände begründet würden.

Änderung nach § 164 Absatz 2 AO ist möglich….

Der Änderung nach § 164 Abs. 2 AO stehe nicht entgegen, so das Finanzgericht, dass die Steuerfestsetzung insgesamt offen bleibt, so dass jederzeit uneingeschränkt eine Änderung zu Gunsten oder zu Ungunsten des Steuerpflichtigen erfolgen kann. Der Steuerfall darf in tatsächlicher wie in rechtlicher Hinsicht zur Gänze aufgerollt und der Bescheid entsprechend geändert werden. Dem steht vorliegend nicht entgegen, dass bei der Grunderwerbsteuer der Steueranspruch bereits mit dem Entstehen des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Grundstücks entsteht und allein an den hierdurch begründeten Rechtsvorgang anknüpft, ohne darauf abzustellen, ob die gewollten wirtschaftlichen Folgen eintreten. Bestehen nämlich bei Vertragsschluss Zweifel in rechtlicher oder tatsächlicher Hinsicht über Art und Umfang der Gegenleistung und wird daher später die Gegenleistung aufgrund von Umständen verändert, die in der Vertragsgestaltung selbst begründet sind, ist der veränderte Sachverhalt der Besteuerung zugrunde zu legen, soweit dies verfahrensmäßig möglich ist. Denn den Zweifeln über den Umfang der Gegenleistung trage der Vorbehalt der Nachprüfung Rechnung.

…und ebenso eine Änderung nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG

Nach dieser Vorschrift wird die Steuer entsprechend niedriger festgesetzt, wenn die Gegenleistung für das Grundstück herabgesetzt wird und die Herabsetzung auf Grund des § 437 BGB (Mängel der Kaufsache) vollzogen wird. § 437 BGB regelt die Rechte des Käufers bei Mängeln der Kaufsache. Diese liege vor, wenn der Vertrag ausdrücklich oder stillschweigend eine bestimmte Verwendung der Sache voraussetzt. Das Grundstück war für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung nicht geeignet. Zwar wurde der „Kaufgegenstand“ laut Vertrag unter Ausschluss von Sach- und Rechtsmängeln verkauft, jedoch „soweit nicht vertraglich anderes bestimmt ist“. Dem Wortlaut nach erfasst § 16 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG zwar nur ein gesetzliches Minderungsrecht. Die Vorschrift muss aber ebenso auf ein vertraglich vereinbartes Minderungsrecht Anwendung finden.

Fundstelle

Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 16. Dezember 2009 (7 K 1745/07 GE); die Revision wurde zugelassen, über deren Einlegung ist derzeit noch nichts bekannt.