PwC

Steuern & Recht

Werbungskosten für Homeoffice bei Vermietung an Arbeitgeber


Vermietet der Steuerpflichtige eine Einliegerwohnung als Homeoffice an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke, kann er nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine objektbezogene Prognose die erforderliche Überschusserzielungsabsicht belegt. Dies haben die obersten Steuerrichter aktuell im Fall einer sogenannten zweckentfremdeten Vermietung und entgegen einer Auffassung der Finanzverwaltung entschieden.

Zweckentfremdende Vermietung von Wohnraum
Nach der BFH-Rechtsprechung wird bei der Vermietung zu gewerblichen Zwecken die Absicht des Steuerpflichtigen, auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielen zu wollen, nicht vermutet. Die zweckentfremdete Vermietung von Wohnraum an den Arbeitgeber zu dessen betrieblichen Zwecken hat der BFH nun erstmals als Vermietung zu gewerblichen Zwecken beurteilt und widerspricht insoweit der Auffassung der Finanzverwaltung (Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 13. Dezember 2005 – IV C 3-S 2253-112/05).

Sachverhalt und Vorentscheidung
Streitig war, ob die Kosten einer behindertengerechten Badrenovierung in einer an den Arbeitgeber vermieteten Einliegerwohnung in einem ansonsten zu eigenen Wohnzwecken genutzten Haus in 2012 als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden können. Die Einliegerwohnung mit Büro, Besprechungsraum, Küche und Bad/WC im Erdgeschoss vermieteten die Eheleute als Homeoffice des Klägers für circa 470 € monatlich an dessen Arbeitgeber. Der Mietvertrag war zeitlich an dessen Arbeitsvertrag und an die Weisung des Arbeitgebers gebunden, die Tätigkeit in diesen Büroräumen zu betreiben. Die Kläger machten aus der Vermietung einen Werbungskostenüberschuss in Höhe von insgesamt 29.900 € geltend. Enthalten waren hierin die Aufwendungen für die behindertengerechte Renovierung des Badezimmers mit Dusche und Badewanne in Höhe von 25.800 €. Das Finanzamt ließ die Renovierungskosten nicht zum Abzug zu. Das Finanzgericht hatte der Klage teilweise stattgegeben. Begründung: Die Kläger hätten aus der Überlassung des Homeoffice an den Arbeitgeber des Klägers Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt; die betreffenden Werbungskosten für die Badezimmerrenovierung seien allerdings nur anteilig bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen.

Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht erforderlich
Der BFH hob das vorinstanzliche Urteil auf und verwies die Sache an das Finanzgericht zurück. Aufgrund der im Mietvertrag vereinbarten Nutzung handele es sich nicht um die Vermietung von Wohnraum, sondern (zweckentfremdet) um die Vermietung zu gewerblichen Zwecken, da die Räume dem Arbeitgeber zur ausschließlichen Erfüllung von dessen betrieblichen Zwecken überlassen wurden und der Kläger hinsichtlich der Nutzung dem Weisungsrecht seines Arbeitgebers unterlag. Zu berücksichtigen war dabei auch die Koppelung des Mietvertrages an das Bestehen des Dienstverhältnisses. Das Finanzgericht muss nun noch feststellen, ob der Kläger einen Gesamtüberschuss (im Rahmen einer objektbezogene Überschussprognose) erzielen konnte.

Zwar seien die Mietzahlungen des Arbeitgebers ihrem wirtschaftlichen Gehalt nach die Gegenleistung für die Nutzung der überlassenen Wohnung und diese daher dem Anwendungsbereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und nicht den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit zuzurechnen. Jedoch – so der BFH – ist das die gesamte Einliegerwohnung umfassende Mietverhältnis im vorrangigen betrieblichen Interesse des Arbeitgebers vereinbart worden; dieses sei mithin über die Entlohnung des Klägers als Arbeitnehmer und seine vereinbarte Arbeitsleistung hinausgegangen. Der Kläger verfügt auch nicht über einen weiteren Arbeitsplatz in einer Betriebsstätte des Arbeitgebers. In der Vermietung sehen die Münchener Richter auch keine der nichtselbständigen Arbeit zuzuordnende Nebentätigkeit.

Fundstelle
BFH-Urteil vom 17. April 2018 (IX R 9/17), veröffentlicht am 20. August 2018