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Steuern & Recht

Kein Nachweis des Grundstückswerts durch Bilanzansatz


Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines zum Vermögen einer Gesellschaft gehörenden Grundstücks reicht der Wertansatz des Grundstücks in der Bilanz der Gesellschaft nicht aus. Als ebenso wenig tauglich erachtet es der Bundesfinanzhof, den Wert durch Ableitung aus dem Kaufpreis für einen Gesellschaftsanteil zu ermitteln.

Wie ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Satz 1 Bewertungsgesetz (BewG) für Zwecke der Grunderwerbsteuer zu erbringen? Dieser Frage ist der BFH in einem aktuellen Fall nachgegangen.

Ermittlung des Grundbesitzwertes für Zwecke der Grunderwerbsteuer…

Der Kläger war zusammen mit einer weiteren Person (K) zu je 50 % an einer GbR beteiligt. Im Gesamthandsvermögen der GbR befand sich ein vermietetes Grundstück. Das bebaute Grundstück war in der Bilanz der GbR zum 31. Dezember 2010 einschließlich der Betriebsvorrichtungen mit 2.810.250 Euro aktiviert. Im Dezember 2010 verkaufte und übertrug K seine Anteile an der GbR in Höhe von 44 % an den Kläger sowie in Höhe von 6 % an eine GmbH, an der beide hälftig beteiligt waren. Als Kaufpreis war – entsprechend dem Kapitalkonto des K – ein Betrag von 100 Euro vereinbart. Gleichzeitig verpflichtete sich K, seine Anteile an der GmbH für 78.000 Euro an den Kläger zu verkaufen. Der Kläger beantragte, den bilanzierten Buchwert von 2.810.250 Euro als nachgewiesenen niedrigeren Wert des Grundstücks für Zwecke der Grunderwerbsteuer anzusetzen.

…erfolgt nach dem Ertragswertverfahren

Der Kläger machte geltend, er habe über den GbR-Anteil das Grundstück erworben. Der Wert des Grundstücks ergebe sich aus dem Bilanzansatz bei der GbR ohne Betriebsvorrichtungen. Das Finanzamt ermittelte den Wert jedoch nach dem sogenannten Ertragswertverfahren mit 3.493.000 Euro. Die Vorgehensweise des Finanzamts fand jetzt die Bestätigung durch den BFH.

Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts konnte nicht erbracht werden

Nach Dafürhalten des BFH kann der Steuerpflichtige den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts des Grundstücks nur durch ein Sachverständigengutachten und zwar regelmäßig nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken führen. Eine bloße Glaubhaftmachung reicht für die Richter nicht aus.

Zwar könne auch ein durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden. Dies, so der BFH, könne jedoch nicht durch eine Ableitung aus dem Kaufpreis für den Anteil an einer Gesellschaft geschehen, zu deren Vermögen das Grundstück gehört. Auch einem Rückgriff auf Bilanzansätze erteilt der BFH eine Absage. Insbesondere, wenn das Vermögen der Gesellschaft nicht nur aus dem zu bewertenden Grundstück besteht, sondern weitere Gegenstände (ggf. auch mit stillen Reserven) umfasst. Der Bilanzwert allein sei weder Indiz noch Nachweis für den gemeinen Wert eines Wirtschaftsguts. Bilanzwerte, gerade von Grundstücken, liegen regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert. 

Anmerkung:  Mangels Entscheidungserheblichkeit im Streitfall konnte der BFH offen lassen, ob eine Ableitung aus dem Kaufpreis der Gesellschaftsanteile dann möglich ist, wenn das Grundstück den einzigen Bilanzposten darstellt und die Gesellschaft auch sonst über keine Wirtschaftsgüter verfügt, die in der Bilanz aufzunehmen wären. 

Fundstelle

BFH-Urteil vom 25. April 2018 (II R 47/15), veröffentlicht am 26. September 2018